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行業觀察|長租公寓風口下,降本增效,摸準政策才有未來!

精裝中國2020-12-08 11:42:32

導語

長租公寓作為一個新興產品,受益于政策的眷顧和市場的發育,吸足眼球站在了時代的風口,日益成為各路資本親睞的領域。


那么,這塊大蛋糕趨勢走向如何,目前市場狀況如何?企業需要把握哪些機遇,又要面對怎樣的困局呢?希望今天精裝中國的文章能為大家答疑解惑。



租賃政策的持續利好,市場由增量市場轉向存量市場,預計到2020年,全國存量房將達到1.6億套。作為國家重點培育消化庫存的風口行業,隨著政策的傾斜、市場的發育、以及城市化帶來的逐漸龐大的需求客群,長租公寓行業爆發前所未有的活力。目前中國租房市場租金規模已達萬億元,待挖掘潛力依然巨大。今天,本文將從租房市場數據、政策對長租公寓的影響、長租公寓盈利痛點三個方面解讀長租公寓市場發展現狀。


租房市場大數據


首先,長租公寓發展前景如何?一組數據告訴你。

市場容量

流動人口規模巨大,15年末達2.47億人,72%通過租房居住,總租金達22424億元。



租金VS收入

租客更傾向居住舒適度,過半租客愿以收入的3-6成用來租房。(通常情況下,租金占收入的比重不超過三分之一,但是目前的趨勢是為了居住舒適度的提高, 55%的租客愿意拿出3~6成的收入來租房)


租金增長情況

全國各主要城市二手住宅租金價格穩中有升,北上廣深租金價格漲幅居高,上海租金價格漲幅名列前茅,較高的租金水平有利于存量房租賃市場的發展。


租房模式

整租占比58%,2人合租成為最受歡迎的租房方式,但同時仍有23%以上的人成為租房蟻族。


全國合租VS整租情況調查


全國不同合租人數的占比

換房頻率

租客租房周期為2年以內,工作生活的變動是其頻繁換房的首因。


2016年上半年全國換房頻率調查


租客換房原因及比重


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租客情況

90后成為租客主流,看中生活品質與強烈社交需求,對房屋居住舒適感更高。


2016年上半年全國租客年齡分布



數據顯示,客觀背景下,房價持續攀高,結婚年齡逐年推移,滯留在租房市場上,租客人群的不斷增長促進租房市場不斷增大。而租房市場卻面臨房客關系緊張及蟻族群租的現象,租客整體滿意度不高。另外居住觀念升級,90后成為租房主體,看中生活品質與強烈社交需求的他們對房屋居住舒適感更高,已經不滿足以前的居住環境。以上種種,都說明租房市場存在改善升級的空間,長租公寓遇發展的最佳風口。


政策推動行業規范化


其次,縱觀近期政策動向,政府大力推進住房租賃市場規范化,除了加緊修訂各種租房條例及規范,積極疏通各種渠道外,在整治租房市場環境上,政府的行動也可謂鐵腕手段,以上海為例,主要體現在對“類住宅”和拆違的治理上。


在“類住宅”方面,421土地出讓新政出臺后,類住宅及分割型商辦物業撤底退出歷史舞臺。對于二房東來說,出售型公寓式辦公及酒店式公寓絕跡,市場上小業主租賃市場供應將大大減少,在供求關系失衡狀態下,二房東租房租金可能進一步上揚。


而在拆遷整頓方面,上海2017年年后通過拆違重拳整治租賃市場,商改住、廠房改公寓被全面取締。整治范圍包括浦東唐鎮、高橋,浦西、普陀、寶山、虹口,僅浦東今年就計劃清退1600萬平方違章建筑。(上海拆除違建公寓主要包括四類:無產權的違建房、廠房改集中式公寓、分散式群租房、商住公寓

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拆遷整頓對住房租賃市場的影響非常明顯:

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此類群租、廠房及違建用地公寓存在大量的安全和消防隱患,清理后整體租賃市場環境更加優良,勢必將進一步促進租賃市場規范化。

此類群租人群基數廣大,被清理后將涌向普通商品房租賃市場,進一步推升租賃市場短時供需矛盾。

拆違斷絕了當前絕大多數主流長租公寓運營商拿房途徑,資金實力弱運營能力差的運營商將被吃掉,長租公寓迎來重新洗牌。



盈利模式尚未成型


最后,雖然存量房產未來發展長租公寓是大勢所趨,但目前長租公寓行業還處在化學反應中,盈利困局仍存。


困局一:盈利方式單一,主要來自于租房服務收益和房客衍生服務收益。


租房服務收益,是長租公寓最主要的租金收入、管理費和每年固定租金漲幅收入;而房客衍生服務收益,即增值服務收益,主要為社群服務收益、o2o服務收益、消費信貸和長租產品金融投資。其中社群服務是長租公寓商業模式中比較常見的,并且越大體量的公寓越能體現社群的價值;而金融產品的設計卻需要非常穩定的客群和信用體系,小型品牌公寓要介入金融服務的難度大。


困局二:投入與產出矛盾下,降本增效成為解決當前困境的主要途徑。


投入方面,由于房價過快上漲,導致收房成本過高,再加上裝修和運營成本,前期投入成本高昂,運營企業面臨資金壁壘,在一線城市20平米的全裝全配,裝修成本在4-5萬元/左右,1萬多間分散式公寓,裝修成本在4-5億元,而規模最大的自如目前收房50萬間左右,所以,僅裝修一項,自如就需要投入資金200億以上。


而產出方面,盈利主要依靠房租差價和管理費,屬于傳統的重資產模式。通常做的比較好的三年能收回投資,營運能力差一點為五年甚至八年。


因此,降本增效成品牌公寓企業“省錢”的主要途徑。例如:自如的標準化流程可以實現從收房-裝修-出房僅1個月,大大縮短前期準備時間;城家公寓通過精細化運營實現降低5%的成本;萬科泊寓利用供應鏈優勢降成本;龍湖冠寓提出“CityHub”概念,試圖將長租公寓、聯合辦公以及配套商業的組成小綜合體等等。


總之,目前長租公寓盈利難問題一直未得到解決,但是從去年延續至今的行業亮點,就是金融產品的創新不斷,外延式收購與跨行業資源合作日趨頻繁,未來隨著市場深度調整和優化,長租公寓盈利閉環可期。


?文章轉載自同策資管


數據來源:《2016年中國流動人口發展報告》、趕集網租房報告、Wind、《58同城2016上半年租房市場報告》

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