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WeWork是噱頭,毛大慶要借老舊工業廠房運營出新花樣是真的

虎嗅網2021-05-02 10:16:32

如果說總理“大眾創業、萬眾創新”是可以把豬吹到天上的大風口——鼓勵大眾(屌絲)創業的普遍因素,那么吸引毛大慶考慮成熟辭職創業的,則是接地氣、匹配地產人的必要因素:產業結構調整和優化城市空間布局背景下,淘汰“三高一低”產業,將出現大批量的商辦物業和土地入市,并且可能很廉價。


  • 老舊工業廠房,經信委數據北京市城六區老舊廠房逾百個,存量達近千萬平方米。

  • 批發市場,如:朝陽區將外遷245個專業批發市場,東城區41個市場轉型升級,體量達100萬平;豐臺區百榮世貿等12個市場商戶清退。

  • 其他人多、錢少,并且不符合環保生態大主題的產業物業。


物業和土地是地產行業最基本的生產物料,也是地產人毛大慶的創業立足點。換句話說,即使沒有WeWork效應和徐小平、李開復、秦君們,中國最大房企明星經理人的本次創業仍然可以大有作為。




毛大慶在《“六大變化”觸發職業經理人創業窗口期》一文中闡述,小企業在新生市場空間的競爭力、貨幣擢升、技術變革、創業人群、企業內部“二次創業”、估值體系寬松等原因,中國職業經理人面臨有史以來最好的創業窗口期。


而被形容成“中國版WeWork”,不過是標題黨策略,用50億估值的前景給毛大慶戴高帽,順便吸引眼球。動輒數十億項目大手筆玩慣了的開發商們,愿意、擅長精耕細作么?


其實無論WeWork模式、ServOffice模式、3Q模式,這些名字都不重要,只是辦公場地和硬件,面向創業者提供辦公空間和辦公周邊服務——注冊、財稅、人力資源,以及活動、創業導師、投融資等資源對接。不同的只是客群行業和客單價。三種模式都是基于傳統行業的新玩法,時間、空間上的化整為零、精細化產品運營,自身已具備盈利能力。然后現在加上互聯網、創投、大眾創業、共享經濟這幾個火熱標簽,看起來就更紅火了。


但收入可能仍舊老三樣,租金差價、日常服務費(餐茶場租服務外包返點等)、投融資變現,額外有政府補貼,包括孵化器補貼和廠房改造補貼。


而傳說中的支持者——徐小平、李開復、秦君等各種創投、天使們,則看重毛大慶的政府關系、地區圈人脈。


  • 可以容易獲取廉價物業。

  • 可以快速建設項目(硬件),室內工程和樓宇改造不同,后者結構、外立面、消防以及規劃、建審等手續非圈內人很難搞定。

  • 專業地產運營能力。


回頭篇首,地產+投融資就是WeWork了么?


  • 租金定價。WeWork在美國核心城市、非核心區的工位價格是350-400美金,折合人民幣約2200-2500元,按照即使不考慮中美兩國人均GDP比例和位置因素,其租金也高于北京普遍創業場地的工位價格,必然形成門檻無法吸納“大眾創業”。

  • 非租金收入。假如“毛版WeWork”租金定價“互聯網化”,像孵化器一樣不考慮靠租金盈利,那么除了回報周期漫長的投融資,是否會有其他方面收入,并且占比幾何?

  • 文化因素。國人創業者是否可能像WeWorker一樣暢快交流、分享、互助,并產生異業社群和產業疊加價值?如果不能,那便不算CoWorking,而僅僅是合租。


作者老劉,7年商業地產經驗,專注于商務中心、孵化器、聯合辦公等創新型辦公空間的產品、運營。

微信號:lao666,微博:@世鰲老劉

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